物业装修监管培训课件

物业装修监管培训课件第一章物业装修监管的重要性与背景物业装修为何需要严格监管？安全保障防止装修过程中破坏建筑结构，避免私拆承重墙、违规改动水电管线等安全隐患，确保建筑物整体安全稳定环境维护控制施工噪声、粉尘及建筑垃圾，减少对周边居民的干扰，营造和谐宜居的社区环境，维护居民正常生活秩序价值保护规范装修行为有助于保持物业整体形象和品质，防止不当装修影响建筑外观和功能，从而维护和提升物业价值物业装修监管的法律依据《中华人民共和国噪声污染《住宅室内装饰装修管理办地方物业管理条例及相关标防治法》法》准该法明确规定了装修活动的噪声排放标准这是住宅装修管理的核心法规，详细规范各地根据实际情况制定的地方性法规和技和时间限制，为物业管理企业开展噪声监了装修活动的申请、审批、施工、验收等术标准进一步细化了装修监管的具体要求,管提供了直接的法律依据违反规定的单全流程管理要求，为物业企业履行监管职物业企业应熟悉并严格执行所在地区的相位和个人将面临相应的行政处罚责提供了系统的制度框架关规定明确装修施工噪声排放限值装修申报与审批制度本地装修管理细则•••规定禁止施工的时间段施工人员管理要求区域性技术标准规范•••设定违规处罚标准和程序装修质量验收标准配套实施办法与指引•••装修监管，守护美好家园第二章装修施工时间与扰民管理法定装修施工时间规定工作日上午工作日下午8:00-12:0014:00-18:00允许进行各类装修施工作业包括噪声较大的拆除、钻孔等工作恢复正常施工作业可进行各类装修工程,,1234午休时间夜间及节假日次日及法定节假日12:00-14:0018:00-8:00严禁产生噪声的装修施工保障居民午休权益原则上禁止施工特殊情况需采取降噪措施并获得批准,,特殊情况处理原则在紧急维修或其他特殊情况下确需在禁止时段施工的装修单位应提前向物业管理部门提出申请说明理由并提交噪声控制方案物业企,,,业需要评估影响程度征求相邻业主意见并在批准后监督降噪措施的落实,,提前天书面申请并说明原因•3提供详细的噪声控制技术方案•征得受影响业主的书面同意•典型扰民投诉案例分析0102案例背景物业介入某高档住宅小区栋某业主进行室内装修装修公司为赶工期连续多日在晚上物业管理处接到投诉后立即派员现场核查确认存在违规夜间施工行为物业3,,8,点后继续施工产生严重噪声楼上楼下及隔壁多位居民向物业投诉反映无法人员当场制止施工约谈装修业主和施工负责人明确指出违规行为并送达整改,,,,正常休息严重影响生活质量通知书,0304调解措施效果跟踪组织装修业主与投诉居民进行面对面沟通装修业主诚恳道歉并承诺严格遵守实施整改措施后物业加强了巡查频次每日早晚两次现场检查施工情况建立,,,施工时间规定物业协调制定详细的施工计划合理安排工序确保在允许时间施工日志制度记录每日施工时间和作业内容经过两周的严格管理扰民投诉,,,,内完成工作同时要求施工方采取加固门窗、铺设隔音毯等降噪措施大幅减少装修工程在规定时间内顺利完成业主满意度明显提升,,案例启示合理施工时间，和谐邻里关系时间管理是装修监管的第一道防线也是检验物业服务水平的重要标准,第三章装修公司资质与监管重点装修公司的资质水平直接关系到装修工程的质量和安全物业管理企业必须严格把关确保进入小区的装修企业具备相应资质杜绝无资质或超资质范围,,施工的现象本章将系统介绍装修公司资质分类、真伪辨别方法以及监管中的常见违规问题为物业人员提供实用的资质审核指南,装修公司资质分类设计资质施工资质专业承包资质甲级资质甲级资质一级资质可承担各类建筑装饰设计项目可承担各类装修工程施工可承担各类建筑装修装饰工程•••不受工程造价限制注册资本不少于万元净资产万元以上••2000•1500要求名以上高级设计师具备完善的质量管理体系具有多项大型工程业绩•6••乙级资质乙级资质二级资质可承担工程造价万元以下项目可承担单项合同额万元以下工程可承担单项合同额万元以下工程•1200•1500•2000需配备名以上中级设计师注册资本不少于万元净资产万元以上•4•500•400丙级资质丙级、丁级资质三级资质可承担工程造价万元以下项目分别承担更小规模的装修工程可承担单项合同额万元以下工程•600••800需配备名以上设计师对企业规模要求相应降低净资产万元以上•2••150物业管理人员应根据装修项目的性质和规模要求装修公司提供相应等级的资质证书并重点核查证书的有效期、承接范围等关键信息,,如何辨别装修公司资质真伪？1核查营业执照及资质证书要求装修公司提供营业执照和资质证书原件仔细核对证件上的公司名称、法定代表人、注册地址等信息是否一致检查证书是否加盖了发证,机关的红色印章字迹是否清晰有无涂改痕迹,,2关注公司名称及注册资金正规装修公司的名称应与营业执照、资质证书完全一致注册资金应符合相应资质等级的要求警惕那些名称相似但不完全相同或注册资金,,明显偏低的情况这可能是冒用或伪造资质的信号,3网上资质信息查询与核实登录住房和城乡建设部门的官方网站或全国建筑市场监管公共服务平台输入企业名称或资质证书编号进行查询核对网上信息与企业提供的,证书是否一致特别注意资质有效期和业务范围,监管中常见的资质违规问题12无资质施工超资质范围承接工程一些装修游击队或个人承揽装修业务根装修企业承接超出其资质等级允许范围的,本没有取得任何资质证书就开展施工这是工程项目比如三级资质企业承接大型复杂,,最严重的违规行为此类施工队伍缺乏专的装修工程这种情况下企业的技术力量、,业技术能力和安全保障措施极易引发质量管理能力可能无法满足工程要求存在潜在,,问题和安全事故风险应对措施严禁无资质队伍进场一经发现立应对措施认真核对工程规模与企业资质等:,:即清退并报告相关部门级是否匹配超范围的坚决不予批准,3资质证书伪造或过期个别企业使用伪造的资质证书或者证书已过有效期仍继续使用伪造证书往往制作粗糙通过,,网上查询容易识破过期证书则需要仔细查看证书上标注的有效期限;应对措施建立资质证书真伪鉴别流程每次都要进行网上查询核实不放过任何疑点:,,第四章装修设计与施工规范装修工程的设计与施工是质量控制的核心环节从设计方案审批到施工过程监督每个环,节都需要严格把关本章将分别从设计阶段和施工阶段的监管要点入手结合典型违规案,例帮助物业管理人员全面掌握装修工程的技术规范和监管要求确保装修活动安全、规,,范、高质量进行设计阶段监管要点合规设计方案审批公共空间与套内空间设计要求安全防护与机电工程设计规范设计方案必须符合国家和地方的建筑设计规范、装修设计不得侵占公共空间不得在走廊、楼梯设计方案应包含完善的施工安全防护措施特别,,消防安全规范以及小区的管理规约重点审查是间等公共区域堆放材料或搭建构筑物套内空间是高空作业、临边防护等内容机电工程设计要否涉及承重结构改动、外立面变更、阳台封闭等的设计应保证原有功能区划的合理性卫生间、符合电气安全规范电路负荷计算准确线路敷设,,,敏感问题对涉及结构安全的设计必须要求提厨房等涉及防水的区域必须严格执行防水设计标方式合理燃气管道改造必须由具有资质的专业,供具有相应资质的设计单位出具的设计图纸和结准阳台改造需确保不影响建筑外观统一性和结单位设计和施工严禁业主或装修公司私自改动,构安全说明构安全核查设计单位资质和设计人员资格公共部位严禁占用和破坏施工安全措施设计完备•••审核平面布局是否符合规范要求保持建筑外立面风格统一电气设计符合用电负荷要求•••严禁擅自改变房屋用途和承重结构防水区域设计满足规范要求燃气改造方案经专业审核•••施工阶段监管要点施工材料及设备符合标准严格把控进场材料的质量要求施工方提供主要材料的合格证、检测报告等质量证明文件重点检查防水,材料、电线电缆、给排水管材等关键材料是否符合国家标准禁止使用国家明令淘汰的材料和设备施工安全防护措施落实检查施工现场是否设置安全警示标识临边是否有防护栏杆高空作业人员是否佩戴安全带确保施工用电,,规范临时用电设备有漏电保护装置动火作业必须办理审批手续配备灭火器材明确责任人,,,施工过程噪声及环境保护监督施工方严格遵守施工时间规定在允许时段内作业对噪声较大的工序督促采取降噪措施如使用低,,,噪声设备、设置隔音屏障等做好施工现场的扬尘控制及时清理建筑垃圾保持公共区域清洁,,施工巡查记录制度建立完善的施工巡查制度物业管理人员每日对施工现场进行不少于次的巡查重点检查施工时间、安全措施、环境保,2,护等方面的落实情况每次巡查应认真填写《装修施工巡查记录表》详细记录检查时间、检查内容、发现问题、处理意见等信息对发现的,违规行为及时下达整改通知并跟踪整改落实情况巡查记录要妥善保存作为装修监管工作的重要档案,,,每日巡查不少于次•2认真填写巡查记录表•及时下达整改通知书•典型施工违规案例案例一使用不合格材料被责令整改:事件经过某小区业主装修过程中物业巡查人员发现施工方使用的电线品牌与报备材料:,清单不符经查询该电线品牌未通过国家强制性产品认证认证物业立即要求停工整,3C改更换合格电线,处理结果施工方拆除已敷设的不合格电线重新购买符合标准的电线进行施工业主承:,担了因此产生的额外费用和工期延误物业将此案例通报全小区起到了警示教育作用,案例启示材料质量直接关系到居住安全物业必须严格把关不能因为怕得罪人或怕麻烦:,,就放松要求发现问题要敢于坚持原则该停工的必须停工,案例二施工安全事故引发监管升级:事件经过某住宅小区装修施工中一名工人在未佩戴安全带的情况下进行外墙作业不慎:,,从二楼坠落受伤事故发生后相关部门介入调查认定施工单位安全管理不到位物业监,,,管存在疏漏处理结果施工单位被处以罚款并承担全部医疗费用其装修资质被暂停使用物业公司:,被要求加强装修监管培训完善监管制度该小区全面排查在施装修项目消除安全隐患,,案例启示安全生产无小事一起事故可能毁掉企业多年积累的信誉物业在日常巡查中:,必须高度重视安全问题发现隐患立即要求整改不留死角不讲情面,,安全施工，责任重于泰山每一项安全措施的落实都是对生命的尊重和负责,第五章装修验收标准与流程装修验收是确保工程质量的最后一道关口科学规范的验收流程和严格的验收标准能够,有效发现和纠正质量缺陷保障业主权益本章将详细介绍装修验收的标准依据、重点内,容以及规范流程帮助物业管理人员掌握验收的方法和技巧做好装修工程的质量把关工,,作验收标准依据《成品住宅装修技术《绿城集团精装修验收GB50207-2012标准》屋面工程质量验收规标准等行业标杆范》该标准由住房和城乡建设部虽然主要针对屋面工程但其一些知名房地产企业制定的,发布是成品住宅装修设计、中关于防水工程的验收要求内部装修验收标准往往高于,,施工、验收的综合性技术标同样适用于室内装修中的防国家标准代表了行业先进水,准标准涵盖了装修工程的水部位验收规范详细规定平这些标准在材料品质、材料选用、施工工艺、质量了防水材料性能指标、施工工艺细节、美观度等方面提要求等各个方面为装修验收质量要求、检验方法和验收出了更高要求可作为高品质,,提供了系统的技术依据重标准是判断防水工程质量合装修验收的参考学习借鉴,点关注室内环境污染控制、格与否的重要依据这些标杆企业的经验有助于,防水工程质量、设备安装等提升物业企业的验收水平关键内容物业企业应根据小区定位和业主需求选择合适的验收标准既要确保符合国家强制性规范要求又要体现小区的品质特色,,,验收内容重点墙面、地面、顶棚质量水电安装及机电设备材料性能及环保指标墙面验收检查抹灰层是否平整、牢固有无空鼓、裂缝涂料:,;是否色泽均匀无流坠、透底壁纸粘贴是否牢固、平整拼接,;,处无明显缝隙材料合格证明核查主要材料的产品合格证、检测报告等质量:证明文件地面验收地砖铺贴是否平整、牢固勾缝饱满木地板铺装是:,;给排水系统管道连接无渗漏坡度合理卫生洁具安装牢固否严密行走无异响踢脚线安装是否紧贴墙面接缝严密防火性能装修材料的燃烧性能等级应符合设计和规范要求:,;,,;,:排水通畅水龙头开关灵活出水正常;,电气工程线路敷设规范接头牢固开关插座安装位置合理、顶棚验收吊顶表面平整度、垂直度灯具安装牢固可靠天花环保检测室内空气质量检测甲醛、苯、等有害物质含:,;:;;:,TVOC接线正确照明、插座、空调等回路分配合理板无裂缝、无变形量应符合《民用建筑工程室内环境污染控制标准》;设备安装门窗开启灵活、密封良好厨卫设备运转正常、功防水检测卫生间、厨房等防水部位进行小时闭水试验:;:24能完好验收流程与注意事项010203施工单位自检物业监管部门抽检居民代表参与验收装修工程完工后施工单位应首先组织自检对照验收物业管理部门接到验收申请后应在个工作日内安排为增强验收的透明度和公信力可邀请业主委员会或,,,3,标准逐项检查确认各项工程质量达到要求自检合专人进行现场检查抽检应覆盖装修的各个重要部位居民代表参与验收过程居民代表主要从使用者的角,格后填写《装修工程竣工自检报告》附上必要的检和关键工序既要查看表面质量也要检查隐蔽工程的度对装修效果、功能实现、是否影响相邻住户等方,,,,,测资料和影像记录向物业管理部门提出验收申请施工记录对照施工图纸和报批方案核实是否存在面提出意见他们的参与有助于及时发现物业和施工,,擅自变更设计的情况使用专业工具进行必要的检测方可能忽视的问题也让业主对验收结果更加认可,,如空鼓检测、平整度测量等发现问题应详细记录,提出整改要求验收注意事项验收应在白天自然光线充足时进行便于发现质量缺陷•,对重要部位和可能存在问题的地方应进行反复检查•,验收过程要做好影像记录拍摄关键部位照片作为验收档案保存•,,验收意见要明确具体对不合格项应说明具体位置和整改要求•,验收合格后应签署书面验收意见各方签字确认•,,对整改项目要明确整改期限并安排复验•,第六章物业装修监管实务操作理论指导实践实践检验理论前面章节介绍了装修监管的法律依据、标准规范等理论知,识本章将聚焦实务操作从监管流程梳理、工具技术运用到成功案例分享全面展示物业,,,装修监管的实际操作方法帮助物业管理人员将理论知识转化为实际工作能力提升监管,,工作的效率和效果监管流程梳理施工前资质审核与备案1:业主装修前应向物业提出申请提交装修方案、施工图纸、装修公司资质,证明等材料物业审核资质真实性、方案合规性后办理装修许可手续,与业主、施工方签订《装修管理协议》明确各方权利义务收取装修保2施工中现场巡查与记录,:证金和垃圾清运费发放装修许可证和施工人员出入证建立装修档案,建立日常巡查制度每日巡查不少于次重点检查施工时间、安全措施、录入管理系统,2材料使用、环境保护等方面认真填写《装修施工巡查记录表》拍摄现,场照片发现违规行为立即制止下达《整改通知书》对重大问题及时施工后验收与整改跟踪3,:报告上级必要时联系相关执法部门保持与业主、施工方的沟通及时协,,调解决问题收到验收申请后组织验收小组进行现场检查对照标准逐项验收发现问,,题记录在案验收合格的办理竣工手续退还保证金验收不合格的下达,,,《整改通知书》明确整改要求和期限跟踪整改落实情况整改完成后安,,排复验建立装修工程档案妥善保存相关资料,典型监管工具与技术电子监控与噪声检测仪施工日志与照片留存投诉举报快速响应机制在装修集中的区域和公共部位安装电子监控设备实时掌握施工动态及时发要求施工方每日填写《装修施工日志》记录当日施工内容、进度、人员、建立小时投诉举报热线确保居民反映的问题能够及时受理制定《装修,,,24,现违规行为使用噪声检测仪对施工现场噪声进行监测确保噪声值符合标材料使用等情况物业巡查人员也应填写《巡查日志》记录检查情况和发投诉处理流程》明确接诉、派单、处理、反馈各环节的时限和责任人一,,,准要求监测数据可作为处理投诉的依据现代化的技术手段大大提高了现的问题对重点部位、关键工序、隐蔽工程以及发现的问题要拍摄照片般投诉小时内响应紧急情况立即处理处理结果及时反馈投诉人征求意,2,,监管效率减少了人工巡查的工作量或视频留存这些记录和影像资料是装修监管的重要档案也是处理纠纷的见定期统计分析投诉情况针对高频问题加强管控快速响应机制能够有,,,重要证据效化解矛盾提升居民满意度,智能化监管平台有条件的物业企业可以建设智能化装修监管平台实现装修申报、审批、监管、验收全流程线上办理系统自动提醒巡,查时间自动统计装修数据生成各类报表,,案例分享某市物业装修监管成功经验:背景介绍某市高新区某大型住宅小区共有住宅楼栋业主余户小区入住高峰期每月装修户数达户装修监管压力巨大物业公司创:,32,3200,60-80,新管理模式引入智能监管平台取得显著成效,,24h30%50%全天候监控满意度提升违规率下降智能监管平台实现小时不间断监控系统自动居民对装修监管工作的满意度从提升至装修违规行为发生率从降低至监管效24,68%12%6%,识别施工时段违规自动报警投诉量大幅下降果显著提升,98%,15min响应时间投诉举报平均响应时间从小时缩短至分钟215,处理效率大幅提高主要做法1搭建智能监管平台投资建设集装修申报、在线审批、视频监控、数据分析于一体的智能监管平台业主通过手机提交装修申请上传资料实时查询审批APP,,进度物业人员通过管理端进行审核、巡查、验收等操作2强化技术监控手段在每栋楼的公共区域安装高清摄像头和智能噪声监测设备系统自动识别施工时段超时施工自动报警噪声超标自动记录并推送预警信息,大大减少了人工巡查的工作量提高了监管的及时性和准确性,3建立激励约束机制对严格遵守规定、施工质量优良的装修企业在小区内进行宣传推荐并适当减免保证金对多次违规的企业列入黑名单限制进入小区,,,,这种奖优罚劣的机制有效规范了装修企业的行为,第七章法律责任与处罚措施明确法律责任是装修监管工作的重要保障只有让违规者承担相应的法律后果才能起到,警示和震慑作用维护监管的严肃性和权威性本章将系统介绍装修活动中各方的法律责,任包括违反施工时间规定、无资质施工、安全事故等情形的处罚措施以及物业企业与,,装修公司的责任分工为监管工作提供法律支撑,相关法律责任违反施工时间规定的处罚根据《中华人民共和国噪声污染防治法》在噪声敏感建筑物集中区域禁止在规定时间外进行产生噪声的装修活动违反规定的由地方人民政府指定的部门责令,,,1改正可以并处元以上元以下的罚款,200500实务中的处理物业企业发现违规施工应立即制止并记录在案对拒不改正的可向城市管理综合执法部门或环保部门举报由执法部门依法查处同时根据《装修:,,,,管理协议》扣除部分保证金作为违约金无资质施工的法律后果《建筑法》明确规定承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书无资质或超越资质等级承揽工程的责令改正处以罚款有违法所得的予以没收并可责令,,,,,2停业整顿降低资质等级或吊销资质证书,实务中的处理物业企业在资质审核环节应严格把关坚决拒绝无资质队伍进场一旦发现无证施工立即清退并报告住建部门已造成损失的可协助业主通过法律:,,,途径追究施工方的赔偿责任施工安全事故责任追究《安全生产法》规定生产经营单位发生生产安全事故造成人员伤亡的应当依法承担赔偿责任根据事故等级和责任大小主管部门可以责令停产停业整顿并处罚,,,,,3款构成犯罪的依法追究刑事责任,实务中的处理物业企业对装修施工安全负有监督责任发生安全事故应立即启动应急预案组织救援保护现场及时报告相关部门配合事故调查如存在监管不:,,,,,力情形应承担相应责任平时要加强安全检查防患于未然,,物业管理企业与装修公司的责任分工物业企业监督职责装修公司合规施工义务物业服务企业对装修活动负有管理和监督责任但不承担装修工程的质量保证责装修施工企业是装修工程质量和安全的第一责任人应当,,:任物业的职责主要包括:持有合法有效的资质证书在资质范围内承接业务•,审核装修方案和施工企业资质按照设计方案和技术标准组织施工••对装修施工进行日常巡查监督使用合格的材料和设备••制止违规装修行为维护公共秩序遵守施工时间和环境保护规定•,•协调处理装修纠纷和投诉落实安全生产措施防止事故发生••,组织或参与装修工程验收对装修工程质量承担保修责任••物业企业应建立完善的装修管理制度明确管理流程和标准履行监督职责如因装修企业违反法律法规和合同约定造成质量问题或安全事故的应承担相应的民,,,,监管不力造成损失应承担相应责任事赔偿责任并接受行政处罚,,居民合理维权渠道业主在装修过程中遇到问题或权益受到侵害时可以通过以下途径维权,:01与装修公司协商解决首先应与装修公司直接沟通说明问题寻求解决方案大多数纠纷可以通过协商达成一致,,02请求物业企业协调物业企业可以作为第三方组织业主与装修公司进行调解促进双方达成协议,,03向行业主管部门投诉可以向住建、市场监管等部门投诉请求行政机关依法查处装修企业的违法行为,04通过司法途径解决协商、调解不成的可以依据装修合同向人民法院提起诉讼通过法律途径维护自己的合法权益,,结语共建安全、和谐、美丽的居住环境:多方协作依法监管业主、物业、装修企业、政府部门共同参与形成监严格执行法律法规确保监管工作的合法性和权威性,,管合力沟通协调科学管理加强各方沟通及时化解矛盾促进和谐共处运用现代技术手段提高监管效率和精准度,,,持续改进保障权益总结经验不断完善制度推动行业健康发展维护业主合法权益营造安全舒适的居住环境,,,物业装修监管是一项系统工程需要我们以高度的责任心和专业的能力依法监管、科学管理切实保障居民权益让我们携手努力为业主创造更加安全、,,,,和谐、美丽的居住环境推动物业管理行业高质量发展,!感谢您的学习与参与希望本次培训能够帮助大家提升装修监管的专业能力在实际工作中学以致用为提升物业服务品质做出更大贡献!,,。