房地产评估技术培训课件

房地产评估技术培训课件第一章房地产评估概述房地产评估的定义与意义评估师的职业道德与法律责任房地产评估是指专业评估机构和注册评估师根据特定的估价目的遵循公注册房地产评估师应当遵守诚实守信、客观公正、勤勉尽责的职业道德,认的估价原则按照严谨的估价程序运用科学的估价方法在综合分析影准则依法独立执业不得出具虚假估价报告评估师对估价结果承担法律,,,,,响房地产价值因素的基础上对房地产特定权益在特定时间的价值进行估责任违规执业将面临行政处罚、民事赔偿甚至刑事追责,,算和判断的专业活动评估工作在房地产交易、抵押融资、税收征管、司法诉讼等领域发挥着重要的价值判断和决策支持作用房地产估价师的职业资格与注册流程0102资格获取条件注册申请具备大专及以上学历从事房地产估价实务工作满规定年限通过全国房地取得职业资格证书后应在规定时间内向省级住房城乡建设主管部门申请初,,,产估价师职业资格考试考试科目包括房地产制度法规政策、房地产估价始注册提交注册申请表、资格证书、学历证明、工作经历证明等材料经,理论与方法、房地产估价实务等审核合格后予以注册0304继续教育证书管理注册有效期为年期满需办理延续注册注册期内每年应完成规定学时的实行动态管理和信用档案制度注册证书全国通用评估师应按规定参加继3,,继续教育培训包括法律法规、估价理论、执业案例等内容确保专业知识续教育诚信执业违规执业将被记入不良信用记录情节严重者将被撤销,,,,和技能与时俱进注册北京市最新政策年起实施房地产估价师电子证书推行互联网政务服务简化注册流程压缩办理时限实现注册业务全程网上办理同时建立:2025,+,,,估价师信用评价体系定期公布信用等级强化行业自律,,第二章房地产估价相关法律法规123《房地产估价规范》《中华人民共和国民法典》住建部最新政策动态GB/T相关条款住房城乡建设部持续完善房地产估价行业管50291-2015理制度年陆续出台了一系列这是房地产估价行业的国家标准规定了估民法典于年月日起施行其中物权,2024-2025,202111,规范性文件加强事中事后监管推动行业健价的基本术语、估价原则、估价程序、估价编、合同编等对房地产权利、交易、担保等,,康发展方法以及估价报告编制等核心内容作出了全面规定是房地产估价的重要法律2015,版标准更加注重市场化原则强调估价的独依据,强化估价机构资质管理和信用监管•立性、客观性和科学性明确了建设用地使用权、宅基地使用权规范估价收费标准和执业行为••明确了合法原则、最高最佳使用原则等等用益物权•推进估价信息化和智能化建设•基本估价原则规范了房地产抵押、租赁等担保物权和•规范了比较法、收益法、成本法等估价债权•方法的应用完善了不动产登记制度和权利保护机制•细化了估价报告的内容要求和质量标准•重点法规案例分析房地产估价实务中经常涉及特殊类型物业和特定估价目的需要掌握相关专项技术指引和政策规定以下三类案例在当前估价业务中尤为重要,:共有产权住房价格评估国有建设用地出让地价评估房屋征收与土地征用补偿北京市年推出共有产权住房政策购自然资源部《国有建设用地使用权出让地价《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定2017,,房人与政府按份共有产权评估时需准确界评估技术导则试行》明确了基准地价系数对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地定评估对象为购房人持有的产权份额采用修正法、市场比较法、剩余法、成本逼近法产的市场价格评估时应采用市场比较法,,市场比较法时应选择同类共有产权住房作为等评估方法评估时应充分调查土地市场状充分考虑区位、用途、建筑结构等因素确,可比实例充分考虑产权份额、回购限制等况合理确定土地开发程度、规划条件等关保补偿公平合理维护被征收人合法权益,,,因素对价值的影响键参数第三章房地产估价基本理论房地产价值与价格的区别与联系影响房地产价值的主要因素价值是房地产本身所具有的、能够为人们带来一定效用的客观属性反映了房地产的使用价值和投资区位因素,价值价格是房地产交易中买卖双方达成一致的货币数额是价值的货币表现形式,位置、交通、周边配套、环境景观价值是价格的基础价格围绕价值波动在正常市场条件下价格应该接近价值但受供求关系、心理,,;预期、政策调控等因素影响价格可能偏离价值估价的目的就是要客观判断房地产在特定条件下的,实物因素正常市场价值土地面积、建筑面积、建筑结构、设施设备估价目的与估价对象的分类权益因素不同的估价目的决定了估价的价值类型和估价方法选择常见估价目的包括房地产转让、抵押贷款、:司法拍卖、征收补偿、财产分割、课税等产权类型、使用年限、他项权利估价对象按用途可分为住宅、商业、办公、工业等按开发程度可分为土地、在建工程、建成物业;;按权利状况可分为所有权、使用权、抵押权等市场因素供求关系、竞争状况、购买力水平政策因素规划管制、税收政策、金融政策房地产估价原则与方法概述科学规范的房地产估价必须遵循基本原则运用适当方法按照规范程序进行确保估价结果的客观性、准确性和可信度,,,三大估价方法估价程序规范质量控制与风险管理市场比较法通过比较分析估价对象与近规范的估价程序包括接受估价委托、建立健全估价质量控制体系实行三级审核::,期已成交类似房地产的价格对价格进行适明确估价基本事项、拟定估价作业方制度作业人员自查、项目负责人复核、技,当修正后得出估价对象价值适用于房地案、实地查勘收集资料、选择估价方术负责人审定重大项目应组织专家评审产交易市场发达、成交案例较多的情况法试算、确定估价结果、撰写估价报告、内部审核交付报告等环节收益法预测估价对象未来的正常收益选识别估价风险包括资料不全、市场异常波:,:择适当的资本化率或折现率将其转换为价每个环节都要按照《房地产估价规范》动、特殊产权状况等采取相应措施降低风,值适用于有收益或有潜在收益的房地产要求认真执行做好工作记录确保估价险必要时在报告中作出特别说明或限制条,,,,如出租物业、商业地产等过程可追溯、估价结果可检验件成本法测算估价对象在估价时点的重置:成本或重建成本扣除折旧后得出价值适,用于新开发房地产或市场交易不活跃的房地产市场比较法、收益法、成本法三大估价方法各有适用范围和操作要点实务中应根据估,价对象特点、估价目的、资料收集情况等选择合适的方法必要时可采用多种方法相互,验证第四章市场比较法详解市场比较法的理论基础价格修正调整方法市场比较法是房地产估价中最直接、最常用的方法之一其理论依据是替代原则当几个商,:交易情况修正品效用相同或相似时买者不会支付超过同等商品市场价格的价格,排除非正常交易因素如关联交易、急售急买等对价格的影该方法的前提条件是房地产交易市场发达交易案例数量充足且能获取真实可靠的成交价,:,,响格和相关资料适用于住宅、商铺、写字楼等市场交易活跃的房地产类型选择可比实例的标准交易日期修正可比实例应满足以下条件:运用价格指数或对比分析法,将成交价格调整至估价时点价格水平近期成交成交时间最好在估价时点前个月内最长不超过年:6,1类似物业用途、规模、档次、建筑结构等与估价对象相似:区位因素修正相近区位位于估价对象同一供求圈内通常在公里范围内:,3比较分析两者在位置、交通、配套、环境等方面的差异并正常交易交易双方无特殊关系非急售急买正常市场动机:,,量化修正可靠信息成交价格和交易条件真实准确有可靠来源:,实物因素修正对比建筑面积、楼层、朝向、装修、设施等差异进行修正权益因素修正考虑产权类型、使用年限、他项权利等差异的价格影响北京案例某二手住宅估价选取同小区套近期成交房源作为可比实例可比实例成交价元㎡个月前中层精装可比实例成交价元㎡:,3A58000/6,,,B60000/个月前高层简装可比实例成交价元㎡个月前低层精装估价对象为中层毛坯房经交易日期、楼层、装修等因素修正后确定估价对象价值3,,,C59000/4,,,,为元㎡57500/第五章收益法详解收益法的计算模型适用范围与前提条件收益法是通过预测估价对象未来的正常收益选择适当的资本化率或折现率收益法主要适用于有收益或有潜在收益的房地产如,,,:将未来收益转换为现值从而得出估价对象价值的方法,出租的商铺、写字楼、公寓等商业物业•基本公式报酬资本化法或现金流折现法:V=A/rV=Σ[Ai/1+r^i]酒店、商场、停车场等经营性物业•其中为房地产价值为年净收益为资本化率或折现率为年份可以出租使用的工业厂房、仓库等:V,A,r,i•应用前提是能够合理预测未来收益市场租金水平和资本化率参数可获取,收益与费用的测算资本化率的确定方法收益测算调查分析市场租金水平确定正常租金收入收益口径包括租金资本化率反映了投资者对房地产投资的收益率期望可采用以下方法确定:,,:收入、其他经营收入等应扣除空置损失,市场提取法从类似房地产的租金和价格中提取:费用扣除从总收益中扣除维修费、管理费、保险费、税金等年运营费用:,安全利率加风险调整值法在无风险利率基础上加风险补偿:得出年净收益投资收益率排序插入法参照各类投资的收益率水平:现金流折现法操作要点对于收益波动较大或有限年期的物业应采用法逐年预测现金流需要合理预测租金增长率、运营费用增长率选择合适的折现率DCF:,DCF,,并测算期末物业残值或转售价值第六章成本法详解成本法估价的基本原理重置成本的构成要素成本法是求取估价对象在估价时点的重置成本或重建成本,扣除折旧后得出估价对象价值的方法其理论依据是生产费用价值论和替代原则基本公式:房地产价值=重置成本-折旧=土地价值+建筑物重置成本×1-折旧率成本法主要适用于:新开发房地产、市场交易不活跃的房地产、特殊用途房地产如学校、医院、政府办公楼等、无市场依据的房地产等土地取得成本土地出让金或征地补偿费前期工程费勘察、设计、三通一平等建筑安装工程费主体建筑、装修、设备安装基础设施建设费红线内道路、绿化、管网等开发管理费开发单位管理费用销售费用、投资利息、开发利润合理的税费和利润折旧的计算方法折旧是指建筑物因使用、自然力作用和外部环境变化而发生的价值损耗折旧分为物理折旧、功能折旧和经济折旧三类:物理折旧功能折旧经济折旧建筑物因使用磨损和自然老化导致的价值减损计建筑物因设计落后、功能不适应现代需求导致的价外部环境变化导致的价值减损如周边环境恶化、算方法:有效年龄/耐用年限×100%,或采用实地值减损如层高偏低、缺少电梯、设施陈旧等规划调整、市场萎缩等外部不利因素影响勘查打分法第七章房地产估价实务操作扎实的理论基础必须与规范的实务操作相结合才能产出高质量的估价成果估价实务涉及现场调查、资料收集、数据分析、报告编制等多个环节每个环节都需要严谨细,,致的工作态度和专业的技术能力There wasan errorgenerating thisimage现场调查技巧数据采集与资料收集估价软件与信息化工具实地查勘是估价工作的基础环节应携带必要工具相收集估价所需的各类资料包括产权资料产权证、土熟练运用专业估价软件可以大幅提升工作效率和成果,:机、测距仪、记录本全面勘察估价对象的区位条件、地证、规划许可等、市场资料成交案例、租金水平、质量主流软件包括估价报告编制软件、地理信,:GIS建筑状况、设施设备、使用维护情况等供求状况、成本资料建安造价、土地价格等息系统、市场数据分析平台等重点关注产权证载信息与实际情况是否一致、有无违资料来源应真实可靠优先选用政府部门发布的权威数信息化工具支持批量数据处理、自动因素修正、参数:,章搭建或改建、周边市政配套及不利因素等拍摄照据、网签备案信息、中介机构成交记录等建立数据库管理、报告模板生成等功能同时应注意数据安全,片应涵盖建筑外观、内部装修、周边环境等做好详细库分类整理做好记录备查做好备份避免信息泄露,,,,记录估价报告质量管控与行业自律0102报告审核的重点环节常见问题及纠正建立三级审核机制估价师自查、项目负责人复核、技术总监终审审核重点包括实务中常见问题有估价对象界定不清、可比实例选择不当、修正系数缺乏依据、:::估价依据是否充分估价方法选择是否恰当参数取值是否合理逻辑推理是否严密收益测算过于乐观、折旧计算方法错误、报告格式不规范、附件资料不全等应建,,,,计算过程是否准确结论表述是否明确等立问题清单对照自查整改,,0304责任评估师的职业操守行业自律管理办法注册评估师应恪守独立、客观、公正原则不受委托方不当干预不迎合不合理要求各地估价行业协会制定自律管理规则开展信用评价建立黑名单制度违规执业将,,,,应如实披露影响估价结果的重大事项在报告中明示假设条件和限制条件对估价结被通报批评、公开曝光记入不良信用档案情节严重的移交主管部门处理估价师,,,,果承担责任应主动接受行业监督维护行业形象,质量控制要点职业道德准则估价依据充分资料来源可靠诚实守信客观公正勤勉尽责•,•,,估价方法适当技术路线清晰独立执业不受不当干预•,•,参数选取合理修正调整有据保守秘密保护当事人隐私•,•,计算过程准确逻辑推理严密持续学习不断提升专业能力•,•,报告格式规范内容完整准确遵纪守法维护行业声誉•,•,附件资料齐全签字盖章完备•,第八章特殊类型房地产估价随着房地产市场的发展和政策创新出现了越来越多的特殊类型房地产对估价技术提出了新的挑战估价师需要深入理解这些特殊物业的产权特征、交易规则和价值形,,成机制才能作出准确的价值判断,123共有产权住房估价技术历史建筑经济价值评估城市更新项目估价服务共有产权住房是指政府提供政策支持由建设单位历史建筑包括文物保护单位、历史建筑、传统风城市更新涉及老旧小区改造、棚户区改造、工业,开发建设销售价格低于同地段、同品质商品住房貌建筑等兼具使用价值和历史文化价值评估难区转型等多种类型估价需求贯穿项目全过程,,,,价格水平限定使用和处分权利实行政府与购房度较大,,前期阶段现状物业价值评估为拆迁补偿、产权:,人按份共有产权的政策性住房估价思路历史建筑价值一般房地产价值置换提供依据需要逐户调查登记考虑房屋现状、:=+,估价要点明确估价对象为购房人持有的产权份历史文化价值一般房地产价值可采用成本法、装修情况、附属设施等:额而非房屋整体价值采用市场比较法时应优收益法测算历史文化价值较难量化可参考保护,,;,中期阶段项目可行性研究测算土地成本、开发:,先选择同类共有产权住房作为可比实例如可比实级别、建筑年代、历史事件、建筑艺术价值、稀;成本、预期收益为投资决策提供支持,例不足可选择商品住房并进行产权限制修正充缺程度等因素综合判断,后期阶段更新后物业价值评估为产权分配、资分考虑回购机制、上市限制等因素对价值的影响:,特殊考虑重置成本应按传统工艺和特殊材料计:产处置提供参考应考虑规划变更、配套完善对算维修保养费用较高使用功能可能受限收益能,;,价值的提升作用北京经验北京市住建委发布的《共有产权住房力相对较弱但历史文化溢价可能非常显著应在:;评估技术指引》明确评估时应考虑产权份额比例、报告中充分说明评估思路和价值构成,使用年限、转让限制、回购条款等因素评估单价,一般为同地段商品房的60%-80%社会稳定风险评估与房地产估价风险评估的理论基础风险评估报告编制要点社会稳定风险评估是在重大决策、重大项目实施前对可能影响社会稳定,项目基本情况的因素进行系统调查科学预测、分析、评估制定风险应对策略和预案的,,过程项目背景、规模、涉及范围、利益相关方等在房地产领域涉及征收拆迁、棚户区改造、大型项目建设等事项需要开,,展社会稳定风险评估其中房地产价值评估是重要的技术支撑,风险因素识别房地产估价在风险评估中的作用补偿标准争议、安置方案分歧、程序合法性等为补偿安置方案提供客观的价值依据•评估补偿标准的合理性和公平性•风险分析评估预测可能引发的利益冲突和矛盾•评估风险发生概率、影响程度、波及范围为风险防范和化解提供技术支持•风险等级判定根据分析结果判定风险等级重大较大一般低///风险防范化解措施提出风险防范策略、应急预案、沟通机制典型案例某城市旧城改造项目涉及拆迁居民余户前期风险评估中发现补偿标准偏低可能引发集体上访通过委托权威估价机构重新评估调整补偿方案增:800,,,加货币补偿选项最终项目顺利推进未发生群体性事件,,第九章房地产抵押估价技术房地产抵押估价是金融机构发放贷款的重要风险控制环节,也是估价业务中占比很高的类型抵押估价不仅要评估抵押物的市场价值,还要考虑抵押物的变现能力、市场风险等因素抵押估价的法律基础《民法典》规定,债务人或者第三人有权处分的不动产可以抵押抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但应当及时通知抵押权人《城市房地产抵押管理办法》对抵押物范围、抵押登记、抵押权实现等作出具体规定房地产抵押估价应当遵循《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》,客观评估抵押物价值,合理判断抵押风险抵押估价的操作流程接受委托:明确估价目的为抵押贷款,了解贷款金额、期限、利率等基本情况调查核实:核实产权状况,是否存在权属纠纷、查封冻结、多重抵押等情况;实地查勘抵押物现状,评估实物状况和维护情况价值评估:通常采用市场比较法或收益法评估市场价值,考虑抵押物的变现能力,必要时进行快速变现价值或清算价值评估风险提示:在报告中明示影响抵押物价值的风险因素,如市场波动、政策调整、特殊产权状况等,为贷款机构决策提供参考抵押物价值评估要点市场价值:抵押物在正常市场条件下、合理时间内变现的最可能价格快速变现价值:在较短时间内如3-6个月变现的价格,通常为市场价值的70%-90%抵押价值:金融机构通常按市场价值的一定比例如70%确定抵押贷款额度应充分考虑抵押物的变现难易程度、市场风险、产权瑕疵等因素对价值的影响特殊物业如别墅、商铺变现难度大,抵押率应适当降低司法评估的特殊要求司法评估是指为诉讼、执行等司法活动提供的估价服务,包括诉讼财产保全、强制执行、破产清算等情形特殊要求:评估机构须列入法院委托评估机构名册;评估报告需符合《人民法院委托评估工作规范》;当事人有权对评估报告提出异议并申请重新评估;评估结论需经质证程序,可能面临法庭询问注意事项:详细说明估价依据和技术路线,充分披露影响价值的重要因素,合理确定估价结果,确保评估过程和结论经得起法律审查第十章房地产市场趋势与行业发展年房地产市场最新趋势估价行业发展新趋势2025当前房地产市场正处于深度调整期呈现出以下特点,:业务多元化市场分化加剧一线城市和核心城市群保持相对稳定三四线城市去库存压力较大:,,不同城市、不同区域、不同物业类型的市场表现差异显著1从传统的交易、抵押估价向资产评估、投资咨询、风险评估等领域拓展政策持续优化因城施策、精准调控优化限购限贷政策支持刚性和改善性住房需:,,求促进房地产市场平稳健康发展,新模式探索共有产权住房、租赁住房、城市更新等新业态快速发展房地产市场技术智能化:,结构不断优化2大数据、AI算法在批量估价、自动估价、风险预警中的应用日益成熟行业数字化转型大数据、人工智能、区块链等技术在房地产开发、交易、管理、:估价等环节广泛应用服务专业化3细分市场深耕培育商业地产、特殊物业、司法评估等专业服务能力,监管规范化4信用管理、行业自律、质量抽查等监管手段不断完善,行业规范化水平提升估价机构如何应对市场挑战战略调整技术创新优化业务结构从传统住宅估价向商业地产、资产管理、咨询服务等高附加加大信息化投入建设估价数据库和智能估价系统运用、、等,,;GIS BIMVR值领域拓展积极参与城市更新、租赁住房等新兴业务技术提升服务质量和效率探索区块链在估价报告存证、数据共享中的应用;;人才培养品牌建设建立系统的人才培养机制加强估价师继续教育和专业培训培养复合型人才强化质量管理树立专业品牌形象积极参与行业标准制定和政策研究加强,;,,;;既懂估价技术又懂金融、法律、数据分析营造良好的职业发展环境留住与政府、金融机构、开发企业的合作拓展业务渠道提升社会影响力和行业,;,,;核心人才话语权估价师职业发展与继续教育房地产估价师是一个需要持续学习、不断提升的职业市场环境、政策法规、估价技术都在不断变化估价师必须保持敏锐的学习意识及时更新知识体系才能在激烈的,,,市场竞争中立于不败之地123初级阶段年中级阶段年高级阶段年以上1-33-88目标掌握估价基本理论和方法熟悉估价流程和目标独立承担项目具备专业判断能力在某一细目标成为行业专家具备战略思维和创新能力:,:,,:,报告编制分领域形成专长职业发展可担任估价机构技术负责人、合伙人:;学习重点法律法规、估价规范、估价方法、软件能力提升深入研究市场提高价值判断能力掌握参与行业标准制定和政策研究开展专业培训和学::,;;操作复杂物业和特殊情形的估价技术培养项目管理和术交流拓展咨询顾问等高端业务;;团队协作能力实践积累参与各类估价项目积累实务经验在资持续学习关注行业前沿动态学习新技术新方法:,,:,;深估价师指导下独立完成简单项目专业方向可选择商业地产、工业地产、司法评估、培养跨界思维了解金融、法律、管理等相关知识:,资产管理等方向深耕继续教育课程体系必修课程选修课程房地产估价法律法规与政策每年更新专题估价技术商业地产、特殊物业、司法评估等••房地产估价规范与标准房地产市场分析与投资评估••职业道德与执业纪律估价信息化与智能估价技术••典型案例分析与风险防范金融、法律、管理等相关知识••学习资源住房城乡建设部继续教育网络平台、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、各省市房地产估价师协会定期组织线上线下培训提供丰富的学习资源和交流平:,台第十一章案例分析与实战演练理论学习必须与实践操作相结合通过典型案例的深入分析和实战演练才能真正掌握估价技术提升解决实际问题的能力本章精选住宅、商业地产等不同类型的估价案例详,,,,细剖析估价思路和操作要点案例一住宅估价实务:项目背景评估北京市朝阳区某小区一套平米两居室住宅用于抵押贷款该小区建于年配套完善交通便利估价对象位于层中层南北通透精装:90,2010,,6,,,修估价方法采用市场比较法选取同小区套近期成交房源作为可比实例成交时间在个月内面积在平米之间楼层、朝向、装修情况各有差异1:3,3-6,85-95,关键步骤

①调查收集可比实例成交价格和相关资料

②进行交易情况修正均为正常交易不需修正

③交易日期修正根据价格指数调整至估价时点

④区位因:;,;;素修正同小区不需修正

⑤实物因素修正楼层、朝向、装修等差异修正

⑥计算比准价格综合确定估价结果,;;,估价结果确定估价对象单价为元㎡总价万元考虑抵押变现因素建议贷款机构按市场价值的即万元确定抵押贷款额度:58000/,522,70%365案例二商业地产估价操作:项目背景评估某市核心商圈一处临街商铺建筑面积平米产权性质为商业已出租经营租期年年租金万元估价目的为转让:,200,,,5,120估价方法主要采用收益法辅以市场比较法验证:,2收益法测算:

①确定年租金收入120万元;

②扣除年运营费用物业费、税费等约18万元,得年净收益102万元;

③调查类似商铺投资回报率,确定资本化率为

④计算万元

5.5%;:V=A/r=102/

5.5%=1855市场比较法验证调查周边类似商铺成交案例成交单价在万元㎡之间估价对象总价约万元与收益法结果基本吻合:,9-10/,1800-2000,估价结论综合收益法和市场比较法结果确定估价对象市场价值为万元单价元㎡:,1850,92500/案例三估价报告撰写实战:训练目标根据给定的估价案例资料独立完成一份完整的估价报告重点训练报告的逻辑结构、内容表述和格式规范:,,3报告结构:

①封面项目名称、委托方、估价机构、估价师、报告日期等;

②致委托方函;

③目录;

④估价师声明;

⑤估价假设和限制条件;

⑥估价结果报告估价对象描述、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、特别事项说明等

⑦附件产权证复印件、位置图、现场照片、估价师资格证书等;质量要求内容完整准确逻辑清晰严密表述规范专业格式符合标准附件资料齐全签字盖章完备:,,,,,估价纠纷与法律风险防范常见纠纷类型纠纷处理方法委托方异议委托方认为估价结果偏高或偏低要求重新评估或调整结果沟通协商对于一般性异议应与委托方或当事人充分沟通解释估价依据和技术:,:,,路线争取理解认可,当事人质疑房地产交易、征收补偿、司法诉讼等情形中利益相关方对估价结:,果提出异议技术复核对有合理理由的异议组织专家对估价报告进行技术复核必要时补充:,,调查或调整参数估价错误估价依据不足、方法选择不当、参数取值错误、计算失误等导致估:价结果明显不合理重新评估对于程序瑕疵或明显错误应及时纠正重新出具估价报告:,,程序瑕疵现场查勘不到位、资料收集不全、报告审核不严、签字盖章不规范行业调解难以协商一致的可申请估价行业协会进行调解::,等司法诉讼涉及重大利益纠纷的最终可能进入司法程序解决:,法律风险识别风险防范措施民事责任因估价错误给委托方或第三方造成损失的估价机构和估价师可能承严格执业规范认真执行《房地产估价规范》规范估价程序提高报告质量:,:,,担赔偿责任加强质量控制建立健全内部质量管理制度实行三级审核重大项目专家评审:,,行政处罚违反估价规范和管理规定的主管部门可予以警告、罚款、责令停业:,整顿、降低资质等级、吊销资质证书等处罚完善档案管理妥善保存估价资料和工作底稿做到有据可查证据充分:,,刑事责任故意出具虚假估价报告情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任:,,投保职业责任险购买职业责任保险转移部分执业风险:,信用记录违规行为将被记入估价机构和估价师的不良信用档案影响执业和业:,持续学习提升及时学习新政策新规范提高专业能力和风险防范意识:,务开展第十二章房地产估价信息化与创新技术数字化浪潮正在深刻改变房地产估价行业大数据、人工智能、云计算、区块链等新技术的应用不仅提升了估价效率和精度也催生了新的业务模式和服务形态估价,,师必须主动拥抱技术变革提升数字化能力才能在未来竞争中占据有利地位,,估价大数据应用人工智能估价系统估价软件平台建立房地产交易、租赁、土地基于机器学习算法训练房地产集成估价业务管理、报告编制、,出让等多维度数据库积累海量估价模型实现自动估价数据分析、质量控制等功能的,,AVM市场数据运用数据挖掘和统系统可以学习历史成交数据自一体化平台支持项目全流程,计分析技术深入研究价格形成动提取影响价值的关键特征建管理从委托受理、现场勘查、,,,机制发现价格规律提高估价的立价格预测模型资料收集、方法试算、报告编,,科学性制到审核交付全程信息化,估价适用于标准化程度高、AI大数据支持批量估价、区域估交易活跃的住宅市场可在秒级,价、税基评估等新业务开展时间内给出估价结果大幅提升内置估价参数库、案例库、法,通过数据建模可以快速生成某效率但对于特殊物业和复杂规库支持智能匹配、自动计算、,,一区域、某一类型房地产的价情形仍需人工专业判断人机一键生成报告提供多种报告,格分布图为政府决策和市场分结合是未来发展方向模板和格式确保符合规范要求,,析提供支持云端部署团队协同随时随地办,,公未来技术趋势展望区块链技术利用区块链的去中心化、不可篡改特性可用于估价报告存证、数据集成地理信息系统与建筑信息模型结合可实现三维可视:,GIS+BIM:GIS BIM,共享、信用管理等场景估价报告上链后可确保真实性和可追溯性防止造假化估价精确测算建筑面积、分析区位因素、评估开发潜力,,技术虚拟现实和增强现实技术可用于远程查勘、虚拟展示、项目可视化物联网应用通过智能传感器实时监测建筑物使用状态、能耗数据、维护记录为VR/AR::,等估价师可通过设备远程查看物业实况减少现场工作量提高效率物业管理和价值评估提供更精准的数据支持VR,,估价行业标准与规范更新房地产估价标准和规范是行业健康发展的基础保障近年来,国家和地方不断完善估价标准体系,及时修订相关规范,以适应市场变化和技术进步估价师必须密切关注标准规范的更新动态,确保执业合规国家标准体系以《房地产估价规范》GB/T50291为核心,配套《房地产估价基本术语标准》《城镇土地估价规程》等系列标准,构成完整的国家标准体系2015版《房地产估价规范》是现行有效的国家标准,明确了估价原则、程序、方法和报告要求住建部正在组织修订,预计2026年发布新版,将更加注重市场化、信息化、规范化地方标准与技术指引各地根据本地实际,制定地方性估价标准和技术指引如北京市《共有产权住房评估技术指引》、上海市《旧区改造房屋征收估价技术规程》等,对特定类型估价提供了细化的技术指导地方标准不得与国家标准相抵触,主要是对国家标准的细化和补充,增强了操作性和适用性行业自律规范中国房地产估价师与房地产经纪人学会、各地估价行业协会制定了职业道德准则、执业规范、行业自律公约等,从职业道德、执业行为、质量管理等方面加强行业自律最新修订要点2024-2025

①强化估价师独立性要求,不得受委托方不当干预;

②完善估价方法体系,增加大数据估价、批量估价等新方法;

③细化特殊物业估价技术,针对共有产权住房、长租公寓等新业态;

④加强估价报告质量管理,规范报告内容和格式;

⑤推进估价信息化标准,促进数据共享和业务协同标准执行中的难点与解决方案难点问题主要原因解决方案可比实例难以获取市场交易不活跃,真实成交信息保密建立行业数据共享平台,拓宽信息渠道,加强与中介机构合作参数取值标准不统一地区差异大,市场情况复杂,缺乏统一参考建立区域性参数库,定期更新市场数据,组织专家论证特殊物业估价技术不成熟新业态涌现,缺乏成熟案例和技术指引加强理论研究和实践探索,及时总结经验,制定专项技术指引报告质量参差不齐估价师水平差异,质量控制不严强化继续教育,严格质量审核,开展报告抽查评比培训考核结业考核与能力提升建议培训考核内容与形式持续学习资源推荐为检验学员的学习效果,本次培训将组织结业考核,考核内容涵盖理论知识和实务操官方平台:作两个部分•住房城乡建设部官网-政策法规栏目理论知识考试•中国房地产估价师与房地产经纪人学会-继续教育平台1•各省市住建厅/局-行业管理信息采用闭卷笔试形式,题型包括单选题、多选题、判断题、简答题、案例分析题等主要考查法律法规、估价理论、估价方法、职业道德等内容的掌握专业期刊:情况考试时间120分钟,满分100分,60分及格•《中国房地产估价与经纪》•《中国房地产》实务操作考核2•《房地产导刊》根据给定的案例资料,完成估价报告编制考核重点:估价对象描述是否准确、推荐书籍:估价方法选择是否合理、参数取值是否有依据、计算过程是否正确、报告格式是否规范提交时间5个工作日,由专家评审打分•《房地产估价理论与方法》考核标准:理论考试和实务考核均达到60分以上,且总评成绩达到70分以上者,颁•《房地产估价案例分析》发培训结业证书,计入继续教育学时•《房地产估价规范应用指南》网络资源:•中国知网、万方数据-学术论文检索•各大房产网站-市场数据查询•专业论坛、微信公众号-经验交流分享职业能力提升路径规划夯实理论基础系统学习估价理论,深刻理解估价原理积累实务经验多接触不同类型项目,在实践中成长拓展专业知识学习金融、法律、建筑、经济等相关知识掌握新技术新工具学习大数据、AI等信息技术应用培养综合素质提升沟通协调、团队协作、项目管理能力互动问答与经验分享培训的最大价值在于交流与碰撞在本环节我们邀请资深评估师分享从业经验解答学员关心的问题共同探讨行业发展趋势为大家的职业发展提供启发和指导,,,,学员问如何快速提升估价能力学员问特殊物业估价有哪些注意事项学员问未来估价行业会被取代吗:::AI资深评估师答估价能力的提升没有捷径关键资深评估师答估价确实发展很快但完全取:,:AI,是多看、多学、多练多看各类估价报告和资深评估师答特殊物业如历史建筑、加油站、代人工估价在可预见的未来不太可能标准化:案例学习优秀同行的分析思路和表述方式多养老院等往往缺乏市场可比案例需要创新估住宅的批量估价、初步估价可能会被替代但,;,,AI,学新政策、新规范、新技术保持知识更新多价思路首先要深入了解物业的功能特点、使涉及复杂产权、特殊物业、重大交易的估价仍,;,练就是多承担项目在实战中积累经验特别要用限制、管理要求其次要充分调研相关政策法然需要人的专业判断未来的趋势是人机结合,;重视每一次出错的教训认真总结反思避免重规、行业标准第三要选择适当的估价方法通负责数据采集、初步计算人负责专业判断、,,;,:AI,复犯错建议年轻估价师每完成一个项目都写常成本法和收益法结合使用效果较好关键是风险识别、报告审核估价师要主动拥抱技术一份心得体会三年后回头看会发现自己的巨要在报告中充分说明估价难点、假设条件和处变革学会使用新工具但更要提升专业判断力,,,,大进步理方法让使用者理解估价结果的形成过程和合和综合分析能力这是难以替代的核心价值,,AI理性未来行业发展趋势讨论市场机遇行业挑战城市更新、老旧小区改造带来大量估价需求房地产市场调整期传统业务量下降••,房地产投资信托基金发展需要专业估价服务信息化、智能化对估价师技能提出新要求•REITs•资产管理、投资咨询等高端业务空间广阔行业竞争加剧费用压力大••,一带一路、跨境投资带来国际化机遇监管趋严执业风险增大••,应对策略主动转型升级优化业务结构提升服务质量加强技术创新培养复合型人才拓展高端市场增强核心竞争力:,,,,,,重要政策文件与学习资源汇总国家层面政策法规地方政策与技术指引《中华人民共和国民法典》年实施北京市《共有产权住房评估技术指引》•2021•《房地产估价规范》北京市房地产估价师注册管理办法•GB/T50291-2015•《城镇土地估价规程》上海市《旧区改造房屋征收估价技术规程》•GB/T18508-2014•《房地产估价基本术语标准》广东省房地产估价机构信用管理办法•GB/T50899-2013•《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房号深圳市房地产估价报告技术审查标准•

[2003]234•《房地产抵押估价指导意见》建住房号各地房地产估价收费标准•

[2006]8•住房城乡建设部关于房地产估价机构管理的相关文件•官方网站与平台推荐学习书籍与期刊国家部委专业教材::住房城乡建设部官网《房地产估价理论与方法》全国房地产估价师执业资格考试教材•www.mohurd.gov.cn•自然资源部官网《房地产估价案例与分析》•www.mnr.gov.cn•行业组织:•《房地产估价相关知识》•中国房地产估价师与房地产经纪人学会www.cirea.org.cn实务指南:中国土地估价师与土地登记代理人协会《房地产估价规范应用指南》•www.creva.org.cn•继续教育平台:•《房地产估价报告编制实务》•全国房地产估价师继续教育网络平台专业期刊:各省市住建厅官网继续教育专栏《中国房地产估价与经纪》双月刊••《中国房地产》月刊•培训总结与行动计划经过系统深入的学习,相信各位学员对房地产估价的理论体系、技术方法、实务操作都有了更加全面深刻的认识培训的结束是新的开始,重要的是将所学知识转化为实际工作能力,在实践中不断提升专业水平实践应用建议•结合实际工作查找薄弱环节,有针对性地补短板•建立个人估价案例库和参数库,积累专业资源•养成学习新政策、关注市场动态的习惯核心知识点回顾•主动承担复杂项目,在挑战中提升能力•估价法律法规与职业道德•加强与同行交流,学习借鉴先进经验•估价基本原理与价值理论职业发展规划•市场比较法、收益法、成本法三大估价方法•特殊物业估价技术要点•短期目标1年:熟练掌握常规估价业务,独立完成项目•估价报告编制与质量控制•中期目标3年:成为某一细分领域专家,拓展•信息化与创新技术应用高端业务•长期目标5年:担任技术负责人或合伙人,引领团队发展•持续行动:每年完成继续教育,参加专业培训,保持证书有效个人行动计划制定请每位学员根据自身实际情况,制定具体的学习与发展行动计划,明确目标、措施、时间节点,并定期检查落实情况发展目标具体行动措施时间节点完成情况提升理论水平系统学习估价规范,每月阅读2篇专业论文2025年全年□已完成□进行中积累实务经验独立完成10个不同类型估价项目2025年全年□已完成□进行中掌握新技术学习估价软件操作,参加信息化培训2025年上半年□已完成□进行中拓展专业领域深入研究商业地产估价,参与相关项目2025年下半年□已完成□进行中完成继续教育参加继续教育培训,完成规定学时2025年12月前□已完成□进行中致谢与展望感谢与祝愿共同推动行业高质量发展衷心感谢各位学员的积极参与和认真学习感谢授课专家的精心准备和无私分享房地产估价行业正处于转型升级的关键时期我们要,,:感谢主办单位和协办单位的大力支持本次培训的圆满完成离不开大家的共同,坚守职业道德诚信执业维护行业声誉•,,努力持续学习提升掌握新知识新技术新方法•,希望各位学员将培训所学应用到实际工作中不断提升专业能力和执业水平为,,加强交流合作共享经验资源互助共进•,,委托方提供优质的估价服务为维护房地产市场秩序、促进经济社会发展贡献专,创新服务模式拓展业务领域提升价值创造能力业力量•,,积极建言献策参与行业治理推动政策完善•,,祝愿各位学员工作顺利、事业有成在房地产估价的职业道路上越走越远、越走,越好!让我们携手并进,共同推动房地产估价行业规范化、专业化、信息化发展,为建设现代化房地产市场体系作出新的更大贡献!301220+培训课时核心章节案例分析系统全面的知识体系覆盖理论与实务全流程典型项目深度剖析100%学员满意度期待未来更多合作与成长再次感谢期待再会!!。