商品房网签培训课件

商品房网签培训课件第一章商品房网签概述什么是商品房网签网签定义法律地位透明规范商品房网签是指房地产开发企业通过网上交网签合同具有法律效力,是房地产交易的重要易系统，与购房者签订商品房买卖合同，并凭证经网签备案的合同受到法律保护,有效将合同信息实时上传至房地产管理部门备案防止一房多卖等违法行为的过程商品房与经济适用房的区别商品房特点经济适用房特点土地取得通过出让方式获得土地使用权，开发商需支付土地出让金土地取得通过划拨方式获得土地使用权，政府无偿提供土地购买条件无户籍和收入限制，任何符合条件的购房者均可购买购买条件需满足当地户籍、收入等严格限制条件价格水平由市场供需关系决定，价格相对较高价格水平政府指导价，价格明显低于市场价居住品质配套设施完善，物业管理规范，居住舒适度高居住品质基本满足居住需求，但配套相对简单交易自由产权清晰，可自由买卖、出租、抵押交易限制二手交易需满足一定年限，且需补缴土地出让金第二章商品房网签政策法规掌握商品房网签相关的法律法规体系，了解政策要求与合规要点，为规范操作提供法律依据主要法律法规解读12《商品房销售管理办法》《房地产市场管理条例》由建设部颁布，是规范商品房销售行为的核心法规明确规定了商品从宏观层面规范房地产市场秩序，涵盖房地产开发、交易、权属登记房预售许可、销售广告、合同签订、交付使用等各环节的具体要求，等全流程管理为网签制度的建立和实施提供了上位法支撑是网签工作的基本法律依据34地方网签管理细则合同法律要求以北京为例，《北京市商品房预售资金监督管理办法》和《北京市存依据《民法典》合同编的相关规定，网签合同必须符合合同成立与生量房屋买卖合同网上签约办法》等地方性法规，对网签流程、资金监效的法定要件，包括主体适格、意思表示真实、内容合法等基本要管、违规处罚等作出详细规定求商品房现房销售备案要求010203开发企业资质土地使用权证建设工程规划许可证具备房地产开发企业资质证书，企业信用良好，已取得国有土地使用权证，土地性质为出让，用项目符合城市规划要求，已获得建设工程规划许无重大违法违规记录途为住宅或商业可证040506施工许可证竣工验收备案配套设施落实已办理建筑工程施工许可证，工程建设手续完备工程已通过竣工验收，取得竣工验收备案证明文供水、供电、供气、供暖、通讯等配套基础设施件已建设完成并验收合格07物业管理方案已制定物业管理方案，明确物业服务企业及服务标准第三章商品房网签流程详解系统学习网签操作的完整流程，从前期准备到后续跟进，掌握每个环节的关键要点与注意事项网签前准备工作房源资料核验购房资格审核核实房屋产权证明、开发商资质证书、预售许可证或现房销售备根据当地限购政策，审核购房者的户籍、社保缴纳、名下房产等案证明检查房屋面积、户型、楼层等信息是否与实际相符，确情况新房需通过房管部门的购房资格审查，取得购房资格确认保房源真实合法书价格确认合同文本准备明确房屋总价、单价、付款方式及付款时间节点核对是否包含使用房管部门提供的标准合同范本，根据实际交易情况填写相关装修、车位等附加项目，确保价格构成清晰透明，避免后期纠条款仔细审阅补充协议内容，确保权利义务明确，条款表述准纷确完整网签操作步骤登录网签系统开发商或经纪机构使用专用账号登录房地产交易管理网签系统，进入合同录入界面填写交易信息准确录入买卖双方身份信息、联系方式、房屋基本信息、交易价格等必填项，确保信息真实完整上传证明材料扫描上传身份证、户口本、婚姻证明、购房资格证明、收入证明等相关证件的电子版确认合同条款系统自动生成合同文本，买卖双方逐条核对合同内容，特别关注价格、付款、交付、违约责任等核心条款电子签章买卖双方使用数字证书或手机验证码进行电子签名确认，完成合同签署生成合同编号系统自动生成唯一的网签合同编号并打印合同，该编号可用于后续查询和办理相关手续网签后的流程跟进合同备案资金监管产权登记衔接网签完成后，系统自动将合同信息提交至房管购房款项进入房管部门指定的资金监管账户网签备案是办理不动产权证的前置条件房屋部门备案通常在3-5个工作日内完成备案，购监管银行按照合同约定的节点，在符合条件时交付后，购房者凭网签合同、购房发票等材料房者可通过系统查询备案状态备案成功后，将资金划转至开发商账户这一机制有效保障向不动产登记中心申请产权登记，完成产权过合同信息将录入房地产管理数据库购房者资金安全，防止开发商挪用户手续第四章网签中的风险与防范识别房地产交易中的常见风险点，学习有效的防范策略，保护自身合法权益不受侵害常见风险点虚假房源价格欺诈合同陷阱部分中介发布不实房源信息吸引客户，或利隐瞒真实成交价格，签订阴阳合同逃避税补充协议中埋设不公平条款，如过高的违约用假谈手段压低价格购房者需通过官方费或在合同中设置不合理的价格调整条金、模糊的交付标准、不合理的权利限制渠道核实房源真实性，警惕过低报价款，损害购房者利益等，购房者需仔细审查产权问题经济适用房限制房屋存在抵押、查封等权利瑕疵，或开发商无合法销售资格可能导经济适用房网签受政策严格限制，不满足条件的交易无法网签转让致无法正常过户，造成重大经济损失时需补缴土地出让金，成本较高案例分享中介假谈压价手法揭秘上海业主遭遇上海某业主委托中介出售房产，标价500万元中介安排多组客户看房，均表示价格过高经过数周谈判，业主最终同意降至450万元成交事后发现，这些客户实为中介员工或关联人员，目的是通过虚假谈判压低价格业内假谈培训曝光法律专家建议角色扮演安排员工扮演不同类型客户，营造市场冷淡假象•选择信誉良好的大型中介机构话术设计统一使用价格过高周边成交价更低等说辞•要求查看客户真实身份证件心理施压制造紧迫感，如最后一组客户再不降价就卖不出去•独立了解市场行情，不轻信单方说辞信息屏蔽隐瞒真实市场行情，阻止业主了解实际需求•约定三方见面谈判，确保客户真实性•发现欺诈行为及时向市场监管部门投诉•保留相关证据，必要时通过法律途径维权风险防范策略严格核实规范合同通过官方渠道查询房源信息，核实产权状况、开发商资质、预售许可等使用政府提供的标准合同范本，仔细阅读每一条款对补充协议重点审关键证件实地查看房屋现状，对比合同描述查，不合理条款坚决要求修改必要时咨询律师透明交易加强监管坚持买卖双方、中介三方当面洽谈，确保信息对称拒绝阴阳合同，发现违规行为及时向房管、市场监管部门投诉举报保留交易过程中的所有约定均需书面记录付款通过监管账户所有证据材料，维护自身合法权益第五章网签合同关键条款解析深入理解网签合同的核心条款，明确买卖双方的权利义务，为签订公平合理的合同提供指导合同主体与权利义务买方身份确认卖方身份确认单身购房提供身份证、户口本、单身声明开发商资质具备房地产开发企业资质证书已婚购房提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本，共同签署合同销售资格取得预售许可证或现房销售备案购房资格符合当地限购政策要求，提供社保或纳税证明授权委托如委托销售代理，需提供合法授权文件开发商主要责任购房者主要权利•按合同约定时间交付符合质量标准的房屋•按合同约定价格购买房屋•提供完整的房屋验收资料和使用说明•要求开发商按时交付合格房屋•协助购房者办理产权登记手续•查验房屋质量，发现问题要求整改•对房屋质量问题承担保修责任•在规定期限内办理产权证书•交付时配套设施应达到合同约定标准•对房屋享有占有、使用、收益、处分权价格与付款方式价格构成及调整付款节点与违约总价构成常见付款方式•房屋建筑面积单价×建筑面积•一次性付款签约时支付全款•是否包含精装修及装修标准•分期付款按工程进度分批支付•车位、储藏室等附属设施价格•按揭贷款首付+银行贷款•各项税费承担约定资金监管面积差异处理购房款进入监管账户，按约定节点划转首付款在网签后划转，按揭款在产权登记后划转合同应明确约定实测面积与合同面积存在误差时的处理方式通常约定误差在±3%以内按实际面积结算，超出部分由开发商承担或购房者有权退违约责任房买方逾期付款，按日支付万分之五违约金；卖方逾期交房，同样按日支付违约金严重违约导致合同解除的，违约方需承担已付款项一定比例的赔偿金交付与验收交房时间1合同明确约定具体交付日期或期限预售房通常在竣工验收备案后90日内交付逾期交付需承担违约责任2交付条件取得竣工验收备案证明、实测面积报告、住宅使用说明书、质量保证书水电气暖等配套设施开通，达到入住标准验收程序3开发商提前书面通知验收时间购房者携带合同、身份证等材料现场验收检查房屋结构、装修质量、设施设备等发现问题书4质量保修面记录屋面防水5年，墙面、厨卫防渗漏5年，供暖供冷2个采暖期或供冷期，电气管线、给排水管道、设备安装2年，装修工程2年产权证办理5开发商应在交房后一定期限内（通常为90-180日）提供办理产权证所需的全部资料，并协助购房者办理产权登记手续争议解决条款友好协商行业调解合同履行过程中发生争议，买卖双方应首先通过协商解决协商是最经协商不成，可申请房地产行业协会、消费者协会等第三方机构进行调济、最快捷的解决方式，有利于维护双方关系解调解程序相对灵活，具有一定的专业性和权威性仲裁解决诉讼途径合同中可约定仲裁条款，发生争议提交仲裁机构裁决仲裁实行一裁终未约定仲裁或仲裁协议无效的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼诉局，裁决具有法律效力仲裁相对保密，效率较高讼程序公开透明，判决具有强制执行力特别提醒仲裁与诉讼不能并存，合同中约定了仲裁条款，就不能再向法院起诉购房者应根据实际情况慎重选择争议解决方式第六章实操演练与常见问题答疑通过实际操作演示和问题解答，巩固所学知识，提升实战能力，确保能够独立完成网签操作网签系统实操演示合同信息录入材料上传技巧条款审核要点演示如何准确填写买卖双方基本信息、房屋坐示范证件扫描的标准格式、文件大小要求、命名逐条检查合同条款的完整性和准确性特别关注落、面积、价款等核心要素重点讲解必填项与规则等讲解如何处理图片不清晰、文件过大等价格、付款方式、交付时间、违约责任等核心条选填项的区别，以及各字段的填写规范常见问题，确保材料一次性通过审核款，发现错误及时修改常见错误及纠正方法身份信息错误姓名、身份证号、联系方式填写错误应仔细核对证件原件，采用复制粘贴减少手工输入错误面积数据不符建筑面积、套内面积混淆应参照预售许可证或房产证上的准确数据填写价格计算错误单价×面积≠总价应使用计算器复核，确保数据一致付款节点模糊分期付款的时间和金额约定不明确应在补充协议中详细列明每期付款的具体日期和金额常见问题汇总购房资格审核需要多长时间经济适用房网签有什么特殊限制一般情况下，购房资格审核在提交完整材料后3-5个工作日内完成经济适用房需满足以下条件才能网签购买未满5年的，不得上市部分城市开通了网上审核，可即时获得结果外地户籍购房者需提交易；满5年需上市的，应按规定向政府缴纳土地收益等价款或购供社保或纳税证明，审核时间可能略长买政府的优先回购权；购房者需符合经济适用房申购条件或支付增值收益网签后多久能拿到产权证如何确保交易资金安全新房开发商应在交房后90-180日内提供办证资料，购房者提交申通过资金监管制度保障购房款进入房管部门指定的监管账户，开请后30个工作日内可领取产权证二手房网签并缴纳税费后，通发商不能随意支取；符合合同约定的条件后，监管银行按节点划转常10-15个工作日可领取产权证具体时间因地区和政策差异而有所资金；购房者可通过网签系统查询资金状态；如发生纠纷，资金可不同冻结保全互动问答环节现场答疑案例讨论欢迎学员提出在实际工作中遇到的具体我们将分组讨论几个典型案例，分析问问题，我们将结合政策法规和实践经题成因、风险点及应对策略通过案例验，为您提供详细解答和操作建议研讨，加深对网签流程和风险防范的理解提问方式讨论重点•举手示意，获得发言机会•识别案例中的违规操作或风险隐患•简要描述问题背景和困惑点•提出合理的解决方案和预防措施•如涉及具体案例，可提供相关材料•分享小组讨论成果和心得体会结语规范网签，保障交易安全规范操作严格遵守法律法规和操作规诚信交易程，规范填写合同条款，完整持续学习诚信是市场经济的基石买卖保存交易资料，及时办理备案双方应秉持诚实守信原则，如登记，确保每个环节合法合房地产政策不断调整完善，从实提供信息，履行合同义务，规业人员应保持学习热情，及时共同营造公平透明的交易环了解最新政策变化，提升专业网签的重要性境能力和服务水平和谐市场网签制度是房地产市场规范化管理的重要手段，有效防范一通过规范网签操作，维护市场房多卖、合同欺诈等违法行秩序，保护消费者权益，促进为，保障买卖双方合法权益，房地产市场平稳健康发展，为促进市场健康发展构建和谐社会贡献力量让我们共同努力，以专业的态度、规范的操作、优质的服务，为每一位购房者提供安全、透明、高效的交易体验！谢谢欢迎提问感谢各位的聆听！如有任何疑问，欢迎随时提出让我们一起为规范房地产市场、保障交易安全而努力！。