房地产 增值税培训课件

房地产增值税培训课件第一章增值税基础知识概述增值税的定义征收范围房地产特殊性增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多在中华人民共和国境内销售货物、服务、无个环节的新增价值或商品附加值征收的一种形资产、不动产以及进口货物的单位和个人流转税实行价外税和税款抵扣制度均为增值税纳税人,增值税税率体系税率调整历程12年月日起增值税税率进行了重大调整原适用税率的调整201941,,16%税率税率为原适用税率的调整为这是深化增值税改革的重要举措13%,10%9%,13%9%直接降低了企业税负销售货物、有形动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权、提供加工修理修配劳务等适用不动产租赁服务、建筑服务等税率适用税率13%9%34税率征收率6%现代服务、生活服务、金融服小规模纳税人征收率为疫3%务、增值电信服务等适用情期间阶段性减按简易6%1%,税率计税方法征收率为或5%3%房地产增值税的征税范围核心概念界定销售不动产转让使用权销售不动产是指转让不动产所有权的业务活动包括销售建筑物或构筑物,转让不动产所有权包括房屋、转让土地使用权属于销售无如房屋、道路、桥梁、水坝等和其他土地附着物不动产是指不能移,建筑物及其他土地附着物的形资产同样适用税率计动或移动后会改变性质、形状的财产,9%,销售行为适用税率税基础为转让收入,9%需要特别注意区分不动产使用权转让与经营租赁的差异转让不动产使用权属于销售无形资产而不动产租赁属于销售服务中的租赁服务二者适,,用的税收政策和税率可能不同不动产租赁兼营行为提供不动产经营租赁服务一,般纳税人适用税率小规9%,模纳税人征收率5%增值税征收关键环节第二章纳税人转让不动产增值税计征方法适用范围界定纳税人分类计税方法选择转让不动产增值税政策适用于所有增值税纳税人一般纳税人可选择简易计税或一般计税方法小,;包括一般纳税人、小规模纳税人和其他个人转让规模纳税人只能采用简易计税方法不得抵扣进,不动产的行为项税额一般纳税人转让不动产计税公式简易计税方法应纳税额转让差额÷×=1+5%5%转让差额转让收入购入原价或作价=-共同点一般方法简易方法适用于年月日前取得的不动产均为不动产转让计税方法按全额计税，税率可抵扣进20164309%按差额计税，税率5%项一般计税方法应纳税额销项税额进项税额预缴税款=--销项税额出售全价÷×=1+9%9%一般纳税人转让不动产时计税方法的选择直接影响税负水平简易计税方法按差额计税税率,,一般计税方法按全额计税税率但可抵扣进项税额5%;,9%,案例解析年购入写字楼转让1:2013案例背景某一般纳税人企业年购入写字楼一处购入价万元含税取得并保留原始发票年该企业将该写字楼转让转让收入2013,1200,2023,万元含税采用简易计税方法计算增值税25000102确定计税方法计算转让差额该不动产于年月日前取得可选择简易计税方法按征收率计算转让差额万元万元万元2016430,,5%=2500-1200=130003计算预缴税额申报应纳税额预缴增值税万元÷×万元在不动产所在地预缴=13001+5%5%=

61.90案例解析年购入写字楼转让2:2020案例条件123某一般纳税人年购入写字楼购入价2020,计算销项税额确定进项税额计算预缴税款万元含税取得增值税专用发票1200,2023年以万元含税转让采用一般计税方法2500销项税额万元购入时进项税额预缴税款万元=2500==2500÷×万元÷÷××预1+9%9%=12001+9%1+9%9%万元×万元征率各地不同假设为

206.429%=

99.08,万元3%=

68.814申报应纳税额应纳税额万元万元万元万元=

206.42-

99.08-

68.81=

38.53小规模纳税人转让不动产计税方法政策规定非自建项目自建项目小规模纳税人转让不动产只能采用简易计税方法按照的征收率计算,5%应纳税额全部价款购置应纳税额全部价款÷应纳税额不得抵扣进项税额对于小规模纳税人而言自建项目与非自建=-=,,原价÷××项目在计税依据上存在差异1+5%5%1+5%5%可扣除购置原价或取得时作价不得扣除任何金额按全额计税非自建项目可以差额计税即以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购,,置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额自建项目则以取得的全部价款和价外费用为销售额不得扣除任何金额,预缴与申报在不动产所在地预缴税款向机构所在地主管税务机关申报纳税扣,,除已预缴税款个人转让住房增值税政策持有时间少于年持有时间满年22个人将购买不足年的住房对外销售的按照北上广深非普通住宅按差额征税普通住宅2,:,全部销售收入依的征收率计算缴纳增值免征增值税5%税不得扣除购房成本,其他城市无论普通或非普通住宅均免征增:,应纳税额全部销售收入÷×值税=1+5%5%差额计税公式销售收入购房价款÷:-×1+5%5%预缴增值税制度详解预缴制度核心要点不动产所在地纳税人转让不动产应当向不动产所在地主管税务机关预缴税款向机构所,,预缴税款在地主管税务机关申报纳税这一制度设计确保了税收收入在地区间的合理分配机构所在地预缴税款可以在当期增值税应纳税额中抵减抵减不完的可以结转下期继,申报纳税续抵减纳税人以预缴税款抵减应纳税额应以完税凭证作为合法有效凭,证税款抵减预缴税款的计算公式根据纳税人类型和计税方法的不同而有所差异需要,准确把握相关政策规定扣除预缴发票开具与税务风险提示小规模纳税人发票开具个人转让不动产发票限制小规模纳税人销售不动产购买方需要增值税专用发票的应向主管税其他个人转让不动产不得开具或申请代开增值税专用发票只能开具,,,,务机关申请代开自行开具的普通发票不得作为购买方抵扣进项税增值税普通发票这是因为个人不是增值税一般纳税人无法进行进,额的凭证代开专用发票时需提供不动产权属证明、购房合同或发项税额抵扣开具专用发票会导致税款流失风险,票等相关资料发票缺失时的处理税务风险防范纳税人转让不动产采用差额计税方法时如无法提供购房发票等合法企业应建立完善的发票管理制度确保发票的真实性、合法性和完整,,有效凭证不得扣除购房成本应按全额计算缴纳增值税这大大增加性虚开发票、接受虚开发票或不按规定开具发票都将面临严重的,,了税负因此妥善保管购房凭证至关重要法律后果和税务处罚,差额扣除计算公式与案例年月日前契税缴纳2016430计算示例纳税人在年月日前缴纳契税取得不动产的转让时差额扣除计算2016430,:情形一年购房价款万元契税万元年以:2015,500,15,2023扣除金额购房价款契税=+万元转让800这是因为年月日全面营改增前契税计入不动产成本可以一并201651,,可扣除金额万元=500+15=515扣除应纳税额÷×万元=800-

5151.055%=

13.57年月日后契税缴纳201651情形二年购房价款万元含税契税万:2017,500,15纳税人在年月日后缴纳契税取得不动产的转让时差额扣除计算201651,:元年以万元转让,2023800扣除金额购房价款不含增值税=可扣除金额万元不含契税=500营改增后契税不再计入不动产成本因此转让时不得扣除契税金额,,应纳税额÷×万元=800-

5001.055%=

14.29第三章跨县市、区建筑服务增值税计征方法适用范围界定纳税人跨县市、区提供建筑服务是指建筑服务,发生地与机构所在地不在同一县市、区的情形这种跨区域经营行为在建筑行业十分常见需要特,别注意预缴税款和申报纳税的地点规定适用主体包括一般纳税人和小规模纳税人一般纳税人可根据项目情况选择一般计税方法或简易计税方法小规模纳税人只能采用简易计税方法,预缴税款应向建筑服务发生地主管税务机关缴纳,然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报案例解析鲁班建筑公司跨市承接工程:案例背景鲁班建筑公司一般纳税人位于市年在市承接建筑工程项目工程总造价万元含税其中支付分包款万元含税分包方为一般A,2023B,5450,1090纳税人开具税率专用发票,9%年一般计税方法年简易计税方法20232016预缴税款计算预缴税款计算::预缴税款÷×万元预缴税款÷×万元=5450-10901+9%2%=80=5450-10901+3%3%=

127.18在市建筑服务发生地预缴在市建筑服务发生地预缴B B申报纳税计算申报纳税计算::销项税额÷×万元应纳税额÷×万元=54501+9%9%=450=5450-10901+3%3%=

127.18进项税额÷×万元扣除已预缴税款后在市机构所在地申报=10901+9%9%=90,A应纳税额万元简易计税不得抵扣进项税额=450-90-80=280在市机构所在地申报A第四章土地增值税基础知识税种性质与征收目的纳税义务人征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收转让国有土地使用权、地上建转让国有土地使用权、转让地入的单位和个人就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税这是我,筑物及其附着物并取得收入的上建筑物及其附着物并取得收国特有的一个税种目的在于调节土地增值收益合理调节土地增值收益分,,单位和个人入的行为配土地增值税采用四级超率累进税率增值额越高适用税率越高体现了对,,,暴利的调节作用与增值税不同土地增值税是对增值额征税而非对全部不征收情形,,销售额征税继承、赠与直系亲属、企业改制重组等特定情形不征收土地增值税土地增值税税率及超率累进表第一级增值额未超过扣除项目金额50%1税率:30%高增值率速算扣除系数:0第二级增值额超过未超过的部分第一级增值率第二级增值率50%100%税率税率20–50%30%50–100%40%税率:40%低税率高税率速算扣除系数:5%第三级第三级增值率第四级增值率增值额超过未超过的部分税率税率100%200%100–200%200%60%50%3税率:50%速算扣除系数:15%低增值率土地增值税采用四级超率累进税率,根据增值额与扣除项目金额的比率增值率确定适用税率增值率越高,税率越高,第四级最高可达60%增值额超过的部分200%4税率:60%速算扣除系数:35%土地增值税应税收入与扣除项目应税收入确定取得土地使用权支付金额房地产开发成本房地产开发费用纳税人转让房地产取得的收入包括货币收包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、利息支出能按项目计算分摊并提供金融机,,入、实物收入和其他收入应税收入为不含如土地出让金、拆迁补偿费、征地费等建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设构证明的据实扣除不能的按土地成本和开;增值税收入施费、开发间接费用发成本之和的以内扣除和其他费用5%计算公式应税收入含税收入÷适用:=1+税率或征收率与转让相关的税金财政部规定的加计扣除营业税、城建税、教育费附加、印花税等从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%,营改增后增值税不作为扣除项目计算基数为土地成本和开发成本之和,土地增值税应纳税额计算公式基本计算步骤计算公式应纳税额增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数=-01确定应税收入典型案例计算转让房地产取得的不含增值税收入总额某房地产开发企业转让商品房收入万元不含增值税扣除项目金额万元,10000,6000增值额万元02=10000-6000=4000计算扣除项目增值率÷×=40006000100%=

66.67%汇总所有允许扣除的项目金额包括土地成本、开发成本、开发费用、税金和加计扣除适用第二级税率速算扣除系数,40%,5%应纳税额××万元=400040%-60005%=1600-300=130003计算增值额增值额应税收入扣除项目金额=-04确定增值率增值率增值额÷扣除项目金额×=100%05计算应纳税额应纳税额增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数=-土地增值税优惠政策普通住宅增值额未超免税公共租赁住房免税20%纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额的企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房,20%,免征土地增值税增值额超过的应就其全部增值额按规定计税源且增值额未超过扣除项目金额的免征土地增值税这是国20%,,20%,这一政策旨在鼓励普通住宅建设保障居民基本住房需求家支持保障性住房建设的重要税收优惠政策,普通住宅的认定标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定一般从住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格,等方面综合界定国家征用及搬迁免税个人住房转让暂免征收因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税因城市个人销售住房暂免征收土地增值税这是我国现行对个人住房转让,实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的免征的重要优惠政策有利于促进住房市场的流通和稳定发展减轻个人住,,,,土地增值税这一政策保护了被征收人的合法权益房交易的税收负担第五章契税基础知识契税的性质与作用契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象向产权,承受人征收的一种财产税契税具有证明不动产权属转移合法性的作用是取得不动产权属证书的必要前置条件,契税的纳税人是在中国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人包括境内的企业、行政单位、事业单位、军事单位、,社会团体、其他组织以及中国公民、外籍个人等契税采用比例税率税率为各省、自治区、直辖市可,3%-5%,在此幅度内确定具体适用税率契税计税依据具体规定土地使用权出让、转让房屋买卖房屋赠与房屋交换以成交价格为计税依据成交以成交价格为计税依据成交由征收机关参照房屋买卖的市交换价格相等的免征契税交,;价格包括土地出让金、土地补价格明显低于市场价格且无正场价格核定受赠人应当缴纳换价格不等的由多交付货币、,偿费、安置补助费、地上附着当理由的由征收机关参照市场契税赠与人不缴纳契税实物、无形资产或其他经济利,,物和青苗补偿费、拆迁补偿费、价格核定益的一方缴纳契税市政建设配套费等先划拨后出让附属设施以补缴的土地出让金或土地收益为计税依据先以划拨方式取得土地承受的房屋附属设施权属如为单独计价的按照当地确定的税率征收契,使用权后转为出让方式的按补缴金额计税税如与房屋统一计价的适用与房屋相同的契税税率,,;,契税案例题解析案例一赠与房屋案例三低价申报风险::张先生将市场价值万元的住房无偿赠与其子当地契税税率为某购房人以万元购买市场价值万元的住房税务机关认定成交500,3%500800,价格明显低于市场价格且无正当理由计税依据选择由于是赠与行为没有成交价格应由税务机关参照市场:,,价格核定计税依据风险提示税务机关有权参照市场价格核定计税依据按万元计征契:,800税而非按实际成交价万元计税,500应纳契税万元×万元:5003%=15应纳契税按税率万元×万元3%:8003%=24纳税人受赠人张先生之子为契税纳税义务人:防范措施如确有正当理由低价交易如亲属间交易、债务清偿等应保:,留充分证据材料向税务机关说明案例二互换房屋:李先生的房屋市价万元王先生的房屋市价万元双方互换房600,550,屋王先生另支付万元差价当地契税税率为,503%应纳契税由于交换价格不等多交付货币的王先生应缴纳契税万:,=50元×万元3%=

1.5第六章房地产相关其他税种简述印花税车船税对房地产交易合同、产权转移书据等应税凭证征收购销合同按购对在中国境内属于税法规定的车辆、船舶的所有人或管理人征收的销金额的万分之三贴花产权转移书据按所载金额的万分之五贴花一种财产税纳税人为车辆、船舶的所有人或管理人房地产企业,年月日起施行新《印花税法》部分税目税率有所调整拥有的车辆应按规定申报缴纳车船税202271,环境保护税资源税对直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者征对在中国境内开采矿产品或生产盐的单位和个人征收房地产项目收房地产开发和建筑施工过程中产生的噪声、扬尘等污染物可施工中如涉及砂石等矿产资源的开采利用应按规定缴纳资源税,,能需要缴纳环境保护税计税依据为污染物排放量资源税实行从价计征或从量计征房地产增值税会计核算要点增值税会计科目设置预交增值税处理销项税额确认企业应在应交税费科目下设置应交增值税、未交增值税、预交增借应交税费预交增值税借银行存款应收账款值税、待认证进项税额、待抵扣进项税额、待转销项税额、增值:-:/税留抵税额等明细科目贷银行存款贷主营业务收入::一般纳税人在应交增值税明细科目下还需设置进项税额、销项税额贷应交税费应交增值税销:-抵减、已交税金、转出未交增值税、减免税款、销项税额、出项税额口退税、进项税额转出、转出多交增值税等专栏进项税额抵扣借原材料固定资产等:/借应交税费应交增值税进项税额:-贷银行存款应付账款:/增值税风险防控与税务筹划发票管理与税务合规计税方法选择策略预缴税款合理安排建立健全发票管理制度确保发票的取得、开具、一般纳税人应根据项目具体情况通过测算比较合理安排预缴税款的时间和金额确保资金使用,,,保管符合税法规定定期进行发票自查及时发简易计税和一般计税方法的税负差异选择税负效率准确把握预缴政策避免多缴或少缴做,,,现和纠正问题加强对供应商资质的审核避免较低的计税方法考虑进项税额抵扣情况、项目好预缴税款的台账管理及时在申报时进行抵减,,接受虚开发票利润率等因素综合决策典型实务问题答疑问题一购入发票缺失如何处理问题二跨区域项目税务协调问题三个人转让住房税务申报:::情形企业转让不动产时无法提供购入时的情形企业在多个地区开展房地产开发或建情形个人转让住房不清楚应缴纳哪些税费:::,发票或其他合法有效凭证筑服务项目涉及多地预缴和申报及如何办理申报手续,处理采用简易计税方法时无法进行差额扣处理应建立完善的项目台账按项目分别核应缴税费增值税持有不满年、个人所:,:,:2除应按照全部转让收入计算缴纳增值税税算收入、成本和税金在项目所在地按规得税、契税买方缴纳、印花税等其中,,负将显著增加因此企业应妥善保管各类定预缴税款取得完税凭证在机构所在地土地增值税对个人转让住房暂免征收,,购房凭证包括购房合同、发票、完税凭证申报时准确填报各项目预缴税款进行抵减,,,申报流程应在办理产权过户手续前向房地:,等保存期限至少至该不动产转让后年,5产所在地税务机关申报纳税需提供房屋建议如确实遗失可向原售房方申请补开发注意不同地区对预缴政策的执行可能存在产权证、购房合同、购房发票等材料税:,:票或向税务机关申请开具相关证明文件但差异应提前与当地税务机关沟通了解具体务机关会根据持有年限、房屋性质、所在,,,,能否被认可需由主管税务机关判定操作要求避免产生税务风险城市等因素确定应纳税额,优惠政策符合条件的家庭唯一住房、持有:满一定年限的普通住房等可享受税收优惠,应主动向税务机关申请课程总结与重点回顾房地产增值税计征方法核心要点1掌握一般纳税人与小规模纳税人的计税方法差异理解简易计税和一般计税方法的适用条件和,计算公式熟悉预缴税款制度和申报抵减机制,土地增值税与契税的区别与联系2土地增值税对转让方的增值额征税采用超率累,进税率契税对承受方征税采用比例税率两者;,共同构成房地产交易环节的重要税收实务操作中的关键注意事项3重视发票管理妥善保管各类凭证准确区分计税,;方法合理进行税务筹划及时关注政策变化确,;,保税务合规致谢与互动环节感谢各位学员的积极参与和认真学习房地产增值税政策复杂多变希望通过本次培训大家能够系统掌握相关知识提升实务操作能力!,,,税收政策会随着经济发展不断调整完善建议大家持续关注最新政策动态及时更新知识体系在实际工作中遇到疑难问题欢迎随时与我们交流探讨,,,期待各位在房地产税务实务工作中取得更大成就为企业创造更大价值,!。